李宇嘉：房市调整走出新路径
6月26日，北京市住建委等四部门联合发布稳楼市新政。自5月17日明确因城施策、推动保交房、消化存量等一揽子部署后，北上广深4个一线城市均出台了相关政策。这些密集出台的房产新政，并非一味刺激或依赖旧模式，而是保稳定、保交付，逐渐转向新模式和高质量发展，进而修复信心、提振预期。
近期，房地产纾困政策频繁。4月30日政治局会议明确了房地产新的管理基调，即统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施后，北京市当晚就率先打样，时隔13年后松绑现行限购政策，已有购房资格居民家庭可在五环外增购一套；5月17日的全国切实做好保交房工作视频会议，随即做了贯彻政治局会议的工作部署，细化存量消化和增量优化的政策措施。
这一时期，房产政策的导向很清晰：增量方面，以融资协调长效机制全面落地，确保交付无虞而提振市场信心，同时，推动供给侧改革，调整建筑规范，降低公摊和建筑密度，提升公共空间和居住品质，迎合新时期住房需求新期待，而融资协调机制也推动开发商告别快周转的经营模式；存量方面，全面压缩供地，盘活存量在售新房和存量土地，鼓励二次开发或转做保障性住房。
同时，在需求端继续降门槛、降成本。5月17日央行下调首套、二套住房贷款最低首付比例至15%和25%，取消商业性房贷款利率下限、下调公积金贷款利率。此后，地方政府纷纷落实新的政策导向。比如深圳和上海均分区、分人群优化限购政策，缩短非户籍居民购房的社保和个税缴纳年限，扩大非户籍、单身、多孩家庭购房范围。再比如，沪深穗3个一线城市之后差别化地下调了按揭贷款首付比例和利率，大多数城市按揭首付比例和利率先后降至历史最低。6月7日，国务院常务会议明确，着力推动已出台政策的落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进，明确了政策持续纾困的信号。
这一时期，80多个城市出台“以旧换新”、收购存量房做保障房的政策措施。自上而下密集而频繁的纾困，供需两端、增量存量统筹结合，目的在于释放潜在需求、促进交易循环，避免大幅下滑，建立长效机制（比如融资对接、发展住房保障），提振市场预期。同时，也非大放水救市，比如收购存量房、存量土地等做保障房，不仅额度有限，且要求资金平衡。
北京此次房产新政充分遵循因城施策的逻辑。比如，北京没有调整非户籍居民限购区域范围、社保和个税缴纳要求，延续4月30日微调但偏紧的政策，这与北京减量发展以及疏解人口和资源向京津冀腹地，带动都市圈和更广区域发展的策略有关。不过，首套房、二套房首付比例下降10到15个基点，利率分别下降45到55、65到80个基点，对北京集中的刚需和改善的支持是实质性的。
比如，此次北京在鼓励“以旧换新”上着墨很多，上海也支持非户籍单身购置外环外新房和全域二手房，与这些城市存量时代特征明显（二手房是新房成交的3倍左右）、房价高、换房人群多有关，政策更多鼓励新房和二手房、刚需和改善循环，而非一味刺激市场。再比如，北京对绿建、超低能耗建筑的公积金贷款购房扶持，满足住房需求新期待。
对于这一系列房产新政，近期的市场表现有着良好反馈。根据贝壳平台和克而瑞监测，最近5周（5月20日-6月23日），重点城市二手住房成交套数环比增幅分别为3.9%、0.2%、-8.4%、7.7%、31%。一线城市5月份二手房交易同比增长18%，6月环比5月增长16%。
一二手房的销售总规模在2023年同比增长了7%，今年尽管有所下滑，主要是新房交易拖累所致，但一二手房销售总和基本稳定在2022年的水平。中期来看，二手房交易总体开始企稳回升，这一方面是价格下跌后，支付能力提升，更重要的是，近十几年的快速城镇化，大量人口向核心城市集聚，需求中枢是相对稳定的。基于此，再加上新房市场推动保交付长效机制建设、供给侧改革、需求端纾困等，始于2021年下半年的房地产市场调整，进入趋缓和触底的下半场。（作者是广东省住房政策研究中心首席研究员）