稳地产共识凝聚新老政策接续发力

2023-06-15 10:14 由中国证券报发表于 #房产

推广“带押过户”，便利房屋交易流转；推动“三支箭”更快落地，满足房地产企业合理融资需求；加快保障性租赁住房筹集建设，让新市民、青年人等在城市扎根……在热起来的6月，房地产市场盼着夏归，新老政策也在加油、使劲。

近期，房地产市场恢复进程出现一些波折。专家认为，房地产既可以是经济社会发展的“压舱石”，也可能成为“风险源”。促进房地产市场平稳健康发展，需要充分发挥既有一揽子政策的作用，也需要继续出台针对性的提振需求、化解风险举措。这样的共识，正在加快凝聚。

“省了不少钱” 制度创新促需求释放

“我们是今年3月底卖的房子，按照原来的政策，得先把140万元剩余贷款还清才能交易、过户，但我们手头没有这么多钱，即使借也不是一时能解决的，还会增加不少成本，所以我们做了大量咨询，最后找到了一家能够操作‘带押过户’的银行，省了不少钱。”王曼曼告诉中国证券报记者，“银行对接非常认真细致，全程很顺利，流程也比想象的简单，差不多一个月就办完了。”

今年5、6月，高温天气来得格外早，房地产行业也期盼市场温度能够早些升起来。克而瑞研究中心数据显示，5月30个城市商品住宅成交1606万平方米，环比下降约8%。二手房方面，17个重点城市二手房成交面积预计为761万平方米，环比下降14%，较3月的年内高点下降约29%。积压的需求在一季度快速释放后，近期房地产成交数据带着一丝凉意。提振住房消费，稳定房地产市场重新变得迫切起来。

“下半年要想让房地产市场平稳健康发展，应该在需求侧下大功夫。”国务院参事室特约研究员、国家统计局原总经济师姚景源说。

今年以来，多地因城施策依旧动作频频，需求侧成为重要的着力点。除放松限购、下调房贷利率、增加贷款额度等常见动作外，“带押过户”作为提高交易效率、降低交易成本的举措更快地推广开来。据诸葛数据研究中心不完全统计，目前已有珠海、昆明、济南、西安、苏州、南京、无锡、成都、东莞、广州、深圳、青岛等超40个城市正式发文，推行二手房“带押过户”。

面对房地产市场现状，多位业内专家预计，新的稳楼市政策可能加快研究出台，重点将是支持居民合理住房需求释放，提振市场信心。东方金诚首席宏观分析师王青认为，6月各地或进一步加大房地产行业政策支持力度。其中，推行“带押过户”的节奏可能加快。另外，着眼于支持改善性住房需求，将进一步引导房贷利率下行，后期不排除出台二套房贷利率政策灵活调整机制的可能性。

6月13日，公开市场操作利率下降10个基点。业内专家认为，本月贷款市场报价利率有很大可能联动调整，进而将为房地产贷款利率继续下行打开空间。

定增集中获批供给侧政策有望更丰富

中交地产、福星股份、大名城、陆家嘴、保利发展……6月以来，多家上市房企披露，其定增事项获交易所审核通过。

“金融16条”、“第三支箭”、保租房REITs……去年以来，信贷、债券、股权“三箭齐发”，支持房地产市场融资的政策“工具箱”不断扩大和升级，在注入新资金的同时，改善了市场预期。作为作用于供给侧的重要手段，以“三支箭”为代表的一揽子政策效果逐步显现，未来政策“组合拳”有可能进一步丰富。

“此次定增集中获批，或表明有关部门着力加快房企股权融资进度，推动房企股权融资支持政策更快落地见效。另外，这些定增获批的企业中包括两家民营房企，政策支持覆盖面较宽，传递了积极信号。”中指研究院企业研究总监刘水说。

在销售有待提振、市场信心较弱的当下，业界认为，加强对房地产企业的融资支持，是推动行业修复的关键举措之一。刘水等业内专家认为，目前房企信贷融资仍有发力空间，特别是民营中小房企受益程度还不明显；增信发债支持融资取得了积极成效，但受益企业数量、范围有限；股权融资支持政策落地可以更快一些，以更好地发挥组合式政策作用，有力提振行业及市场信心。

在中信证券首席经济学家明明看来，需求侧与供给侧的政策应形成合力，房企融资和销售情况息息相关。一方面，应推动销售回暖，提升资本市场对房企的信心，促进行业持续恢复；另一方面，应拓宽房企融资渠道，除现有的“三支箭”等政策外，还应鼓励房企通过海外融资、REITs、引入战投等方式进行融资。

租购并举探索新发展模式

“在京务工人员可以申请吗？”“公租房可以落户吗？”“已经住上了公租房，还能申请换大一点的吗？”“公租房可以转租吗？”……

近日，北京市大兴区公租房项目开始登记，亦庄经济技术开发区也发布了公租房快速配租的公告。据悉，大兴区此次配租的公租房项目共9个，房源共计578套；经开区本次配租的项目共5个，房源共计438套。记者注意到，相关公告吸引了不少关注，有不少网民咨询公租房相关政策。

着眼长远，不少专家表示，政府应通过持续完善土地、金融、财税等方面政策，建立实施房地产长效机制，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。“租购并举”正是新发展模式的一个重要探索方向。

“‘重购买、轻租赁’的传统观念正在逐步被打破，‘租购并举、先租后买’的住房消费模式正在形成。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，以广东省为例，本地住房租赁市场较活跃。在该省城镇家庭中，居住在各类租赁住房的比例约为50%，近年来这一比例有继续扩大的趋势。广州、深圳、佛山实际租赁住房规模已超过自住的商品住房规模。

住房和城乡建设部住房保障司有关负责人介绍，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。

值得一提的是，今年以来，多地优化公积金租房提取政策，加快租购并举住房制度的建立。近日，北京住房公积金管理中心明确，提高无发票租房提取额度和新增多子女家庭租房可按实际房租提取公积金的规定。重庆市住房公积金管理中心也于近日发布消息，提高住房公积金租房提取额度。

专家表示，随着政策不断完善，具有中国特色的住房租赁发展模式正在形成。从长远看，不断完善的住房保障体系，更有利于新市民、青年人等在城市扎根，减轻居住方面的后顾之忧。待这类群体有一定积蓄后，会逐渐形成新的购买力。